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la quale non è possibile effettuare questo tipo di valutazioni. Una competenza che è neces- saria anche nel caso di valutazione di asset connessi a crediti npl, soprattutto se large ticket, dove, pur avendo un approccio più tra- dizionale, è per noi comunque indispensabile ipotizzare correttamente un prezzo allineato a quello di probabile cessione in asta. La garanzia dovrebbe svalutarsi meno del credito Possibile, ma non usuale. Quando compri un portafoglio di crediti NPL e quindi in sof- ferenza dalle grandi banche, mediamente il valore dei collateral è inferiore del 50% al valore che aveva nelle perizie originali e poi noi dobbiamo ipotizzare che quell’asset possa essere aggiudicato in asta ad un valore, il judicial value, significativamente inferiore a quello di mercato, ovvero l’ open market value. Occorre considerare anche il tempo per arrivare alla vendita di un asset in asta, magari 4 anni, e quindi nel calcolo c’è anche il costo del denaro per tutto questo tempo. Illimity è acquirente o venditore di NPL? illimity ha iniziato la sua attività da acquiren- te sulla fine del 2018 quando era ancora in corso lamassiccia cessione degli NPLda parte delle banche. Degli originari 350 miliardi di non performing loans in mano alle banche, alla fine soltanto 60miliardi sono rimasti nei loro bilanci, mentre il resto è stato acquisito da istituti specializzati e fondi e attualmente gestito da servicer. illimity si è rapidamente affermata come uno dei principali player di questo mercato: abbiamo comprato crediti deteriorati investendo complessivamente 2,8 miliardi, e finanziato soggetti terzi interessati ad acquisire NPL, arrivando ad erogare 800 milioni di euro in questo specifico ambito. L’acquisizione di Arec, società specializzata nella gestione di UTP con focus sul segmento corporate real estate, e la sua successiva in- tegrazione con il servicer di illimity, neprix, ha portato alla nascita di un’Asset Solutions & Structuring Company che oggi gestisce un portafoglio di NPE da 10 miliardi di euro di gross book value, sia della banca sia di terzi. Ora l’esigenza del mercato sta cambiando. Più che vendere portafogli di crediti non performing le banche puntano a sistemare le posizioni, gestirle anche attraverso nuova finanza, ristrutturare i debiti. Una priorità condivisa dagli operatori del mercato. In- somma, l’obiettivo oggi è gestire al meglio gli NPL o trasformare quel credito UTP in un credito performing, risanando il maggior numero possibile di aziende cui fanno capo i complessivi 350miliardi di crediti deteriorati. Come si è giunti a questo cambiamento di mercato? È pesato l’effetto tassi d’interesse? Da un lato, molto del lavoro che doveva es- sere fatto dalle banche sui crediti distressed, come detto, è stato fatto, anche se mi aspet- to che altri nodi sulle criticità delle imprese verranno al pettine quando gli interventi straordinari di garanzia statale sul credito cesseranno di produrre i loro effetti. In questo contesto, anche l’aumento dei tassi d’interesse ha rallentato la compravendita di portafogli NPL perché quando compri NPL investi di fatto a tasso fisso, ovvero paghi 10 oggi stimando di incassare 15 domani, un incasso che resta invariato nonostante l’au- mento del costo del denaro. Ma i finanziamenti originari possono essere anche a tasso variabile Nell’acquisto di un NPL non rileva perché non si investe sul contratto di credito origina- rio, ma sulla stima del possibile incasso deri- vante dalla vendita dell’asset o dall’accordo stragiudiziale con il debitore che pagherà solo una parte del debito originario. Questo nuovo contesto di mercato è sfidante per illimity Se una fase di tassi elevati è positiva per l’at- tività di credito della banca, d’altra parte è certamente più sfidante sul fronte dell’atti- La vostra caratteristica è di valutare inmodo integrato questi due business È ovvio che quando ci si specializza nel ge- stire crediti distressed che hanno come sot- tostante il real estate, occorre anche valutare la garanzia, considerando l’ipotesi che quel bene un giorno potrebbe finire tra i tuoi asset o qualcun altro se lo potrebbe aggiudicare in asta. Quindi devi pagare quel credito anche in funzione di quello che sarà il valore di aggiu- dicazione in asta di quel bene. Noi facciamo attività corporate, non retail, quindi stiamo parlando sempre di logistica, data center, ca- pannoni, uffici, hotel. Ma questo è il punto di partenza del rapporto che esiste tra credito e asset. Poi ci sono le evoluzioni, ed è su questo fronte su cui oggi stiamo lavorando. Quali? C’è un cambio di prospettiva e quindi di ap- proccio. Ci capita sempre più spesso di fare deal sul credito quando l’asset sottostante ha una rilevanza tale da diventare priorita- ria e premessa indispensabile per la ristrut- turazione del debito. È ciò che è accaduto, ad esempio a Borgo Santopietro, bellissima realtà hospitality 5 stelle inToscana. In consi- derazione di un asset ad elevato potenziale e della capacità unica dei proprietari di gestirlo, abbiamo ristrutturato il debito concedendo anche un finanziamento aggiuntivo, neces- sario a valorizzare l’hotel. Abbiamo inoltre creato strutture di finanziamento funzionali ad avvicinare l’asset alla banca, rafforzando così le nostre garanzie. L’intervento ha avuto successo e l’azienda ha potuto riprendere un percorso di crescita. Come valutate gli immobili all’interno di un credito? Abbiamo un approccio attivo sugli asset: come nell’esempio appena fatto, quando sono strategici per il business o di partico- lare pregio e riteniamo possano avere un certo tipo di sviluppo, diventano centrali nella nostra valutazione. Ma è qui che serve un’elevata competenza nel real estate, senza B E | B AN K E R S 85 I L L I M I T Y