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Quando la garanzia si rivela un miraggio La vicenda prende avvio nel 2006, inun’Italia ancora attraversata dal boom immobiliare. Una banca commissiona a un notaio locale l’istruttoria per un mutuo ipotecario e il pro- fessionista certifica che l’immobile è libero da pesi e vincoli, con la conseguenza che la banca eroga il finanziamento e l’ipoteca viene regolarmente iscritta. Tutto sembra fila- re liscio fino al momento dell’inadempimen- to del debitore. La banca avvia l’esecuzione immobiliare per recuperare il credito, ma la consulenza tecnica d’ufficio svela l’amara verità: l’edificio sorge su un fondo soggetto a uso civico mai affrancato e, quindi, il giu- dice dell’esecuzione non può far altro che dichiarare l’improcedibilità e disporre la can- cellazione del pignoramento. In altre parole, l’ipoteca, su cui la banca aveva fatto affida- mento, si rivela sostanzialmente inutile. Nell’era della trasparenza, gli errori costano caro e chi li commette, paga : la qualità delle verifiche è diventata un fattore competitivo decisivo. Gli indizi che non potevano sfuggire Il cuore della questione sta negli elementi che il notaio aveva davanti agli occhi, ma che non ha saputo interpretare correttamen- te. I documenti di provenienza dell’immobile contenevano riferimenti a “canone a favo- re del Comune” , una terminologia che, per un esperto del settore, avrebbe dovuto far scattare immediatamente l’allarme. Le vi- sure catastali storiche riportavano inoltre la dicitura “livello/livellario”, termine tecnico che rimanda direttamente al mondo degli usi civici e dei regimi enfiteutici. Come se non bastasse, l’immobile si trovava in una zona geografica storicamente interessata dal fenomeno degli usi civici, circostanza che un professionista del territorio non avrebbe do- vuto ignorare. Il nuovo standard di diligenza professionale La sentenza del Tribunale di Napoli segna un passaggio importante nell’evoluzione degli standard professionali, in quanto ha stabilito che la responsabilità del notaio non si limita alla mera trascrizione delle informazioni di- sponibili nei registri pubblici, ma si estende a un dovere di verifica attiva quando emer- gono segnali d’allarme. Questo significa che le visure standard non bastano più quando ci sono elementi che, anche indirettamente, possono rivelare vincoli o limitazioni alla commerciabilità del bene. La condanna è stata esemplare: il notaio è stato condannato a risarcire l’intera sorte ca- pitale non recuperata, più gli interessi legali dallamessa inmora e le spese processuali per un totale di oltre centomila euro. Il Tribunale ha, invece, escluso il riconoscimento degli interessi corrispettivi emoratori del contratto di mutuo, considerandoli accessori di un rap- porto che non sarebbemai nato se le verifiche fossero state condotte correttamente. 102 B E | B AN K E R S