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La banca non è corresponsabile: ruoli chiari e competenze distinte Un aspetto particolarmente significativo del- la sentenza riguarda il tentativo del notaio di scaricare parte della responsabilità sulla banca. La difesa sosteneva che l’istituto di credito avrebbe potuto scoprire l’uso civico attraverso la propria perizia estimativa e che non aveva assunto le dovute cautele prima di erogare il mutuo. Il Tribunale ha, però, respinto questa tesi, sot- tolineando che l’accertamento dell’esistenza di vincoli giuridici, quali gli usi civici, rientra pienamente nelle competenze del notaio e non può essere demandato a soggetti terzi, come il perito estimatore, la cui funzione si limita alla determinazione del valore econo- mico dell’immobile. Il principio è netto: chi si affida a un professionista ha pieno diritto di ricevere una prestazione conforme alle regole dell’arte, senza essere gravato di do- veri concorrenti di verifica. La perizia serve a stabilire il valore, non a scoprire vincoli giuri- dici che competono esclusivamente al notaio. La banca, dal canto suo, aveva documentato di aver svolto le dovute verifiche istruttorie sul profilo reddituale della mutuataria, ac- quisendo attestati di servizio, buste paga e certificazione unica dei redditi. Quando la difesa del notaio ha tentato di mi- nimizzare il danno, sostenendo che l’istituto non aveva dimostrato l’impossibilità di recu- perare il credito con altri strumenti, i legali della banca hanno prodotto una documen- tazione inoppugnabile: non solo la dichia- razione d’improcedibilità dell’esecuzione immobiliare dovuta all’uso civico,ma soprat- tutto la prova di aver tentato senza successo un pignoramento presso terzi nei confronti del mutuatario. Una mossa strategica, che ha tagliato le gambe a ogni tentativo di ridi- mensionare la responsabilità del notaio, di- mostrando che la banca aveva effettivamente esaurito tutte le vie di recupero disponibili. Le implicazioni per il sistema bancario La decisione napoletana ha ripercussioni che vanno ben oltre il caso specifico. Per le banche significa ripensare l’approccio alle verifiche preliminari, pur considerando che è il cliente a scegliere il notaio di fidu- cia. Gli istituti potrebbero dover introdurre linee guida più stringenti sui controlli da richiedere espressamente al professionista, accompagnate da clausole contrattuali che specifichino nel dettaglio le verifiche attese. Quando la scelta del notaio spetta al mutua- tario, diventa cruciale che la banca fornisca istruzioni precise sugli approfondimenti necessari, soprattutto nelle aree geografica- mente a rischio. La mappatura del rischio territoriale diventa un elemento strategico: gli istituti dovranno identificare le zone storica- mente interessate da usi civici e subordinare l’erogazione del finanziamento all’acquisi- zione di attestazioni pubbliche specifiche sull’assenza o affrancazione dei diritti civici. In alternativa, le banche potrebbero valutare di mantenere albi di professionisti qualificati da suggerire ai clienti, garantendo standard uniformi di verifica, pur rispettando la libertà di scelta del mutuatario. Un mercato che cambia Il caso napoletano s’inserisce in un contesto più ampio di evoluzione del mercato del cre- dito fondiario. La crisi dei mutui sub-prime ha insegnato che la qualità delle garanzie non può essere data per scontata. Oggi, a distanza di oltre undecennio, emerge la consapevolez- za che anche i controlli preliminari devono essere ripensati. L’era delle verifiche “di su- perficie” sembra tramontata e i professionisti del settore sono chiamati a sviluppare com- petenze sempre più specialistiche, mentre le banche devono affinare i propri sistemi di controllo e supervisione. Chi saprà adeguarsi per tempo avrà un vantaggio competitivo, mentre gli altri rischiano di scoprire che le proprie garanzie valgono meno di quanto immaginato. Verso nuovi equilibri La sentenza del Tribunale di Napoli rappre- sentamolto più di un caso isolato: è il segnale di un cambiamento in corso nel rapporto tra banche, notai e gestione del rischio nel cre- dito fondiario. Un cambiamento che richiede nuovi protocolli, maggiore specializzazione e una cultura del controllo più sofisticata. In un mercato sempre più attento alla so- stenibilità degli investimenti e alla qualità del portafoglio crediti, la precisione delle verifiche preliminari non è più un dettaglio tecnico, ma un fattore di competitività. La lezione partenopea è chiara: nell’era della trasparenza, gli errori costano caro e chi li commette, paga. B E | B AN K E R S 103