Il mondo del credito fondiario è attraversato da una nuova consapevolezza: non tutti gli immobili che sembrano “puliti” lo sono davvero e, quando emergono vincoli nascosti, il conto può essere molto salato. È quanto emerge da una recente sentenza del Tribunale di Napoli, che ha condannato un notaio a risarcire oltre centomila euro a una banca per non aver scoperto che l’immobile dato in garanzia per un finanziamento sorgeva su un terreno gravato da uso civico non affrancato.
Il caso è paradigmatico anche perché la compagnia assicurativa del notaio si era rifiutata di indennizzare la banca, ritenendo probabile un esito favorevole per la categoria notarile, alla luce dei precedenti sugli usi civici.
Quando la garanzia si rivela un miraggio
La vicenda inizia nel 2006, in un’Italia ancora attraversata dal boom immobiliare. Una banca incarica un notaio locale dell’istruttoria per un mutuo ipotecario e il professionista certifica che l’immobile è libero da pesi e vincoli. La banca eroga il finanziamento e l’ipoteca viene regolarmente iscritta.
Tutto procede senza intoppi fino all’inadempimento della debitrice. Avviata l’esecuzione immobiliare, la consulenza tecnica d’ufficio rivela l’amara verità: l’edificio sorge su un fondo gravato da uso civico non affrancato. Il giudice dichiara l’improcedibilità dell’esecuzione e dispone la cancellazione del pignoramento. In altre parole, l’ipoteca, su cui la banca aveva fatto affidamento, diventa inefficace.
Gli indizi che non potevano sfuggire
Il cuore della questione sta negli elementi che il notaio aveva davanti agli occhi, ma che non ha saputo interpretare. Gli atti di provenienza riportavano un “canone a favore del Comune”, espressione che avrebbe dovuto far scattare l’allarme. Le visure catastali storiche riportavano la dicitura “livello/livellario”, riferita proprio al mondo degli usi civici. Inoltre, l’immobile si trovava in una zona storicamente interessata dal fenomeno, informazione che un professionista del territorio non avrebbe potuto ignorare.
Il nuovo standard di diligenza professionale
La sentenza segna un passaggio importante: il notaio non deve limitarsi alle visure standard, ma ha il dovere di compiere verifiche attive quando emergono indizi, anche indiretti, di possibili vincoli.
Il professionista è stato condannato a risarcire l’intera sorte capitale non recuperata, più interessi legali e spese processuali, per un totale di oltre centomila euro. Sono stati esclusi gli interessi moratori e corrispettivi legati al mutuo, poiché il contratto – afferma il Tribunale – non sarebbe nato se le verifiche fossero state svolte correttamente.
La banca non è corresponsabile: ruoli chiari
Il notaio ha tentato di attribuire parte della responsabilità alla banca, sostenendo che avrebbe potuto individuare l’uso civico tramite la perizia estimativa.
Il Tribunale ha respinto la tesi: l’accertamento dei vincoli giuridici è competenza esclusiva del notaio, mentre il perito ha solo il compito di determinare il valore economico dell’immobile.
La banca, inoltre, ha dimostrato di aver svolto tutte le verifiche reddituali della mutuataria e di aver tentato senza successo un pignoramento presso terzi. Questo ha consolidato la posizione dell’istituto, escludendo concorsi di colpa.
Le implicazioni per il sistema bancario
La decisione ha effetti che vanno oltre il caso concreto. Le banche dovranno rivedere i protocolli di verifica preliminare e fornire istruzioni più dettagliate al notaio scelto dal cliente. In particolare, diventa strategica la mappatura del rischio territoriale per le aree interessate dagli usi civici.
Alcuni istituti potrebbero introdurre elenchi di professionisti qualificati da suggerire ai clienti, mantenendo comunque la libertà di scelta.
Un mercato che cambia
La crisi dei mutui sub-prime ha mostrato che la qualità delle garanzie non può essere data per scontata. Oggi emerge la necessità di superare le verifiche “di superficie”: i professionisti devono sviluppare competenze più specialistiche e le banche devono affinare i sistemi di controllo.
Chi si adeguerà avrà un vantaggio competitivo; gli altri rischiano di ritrovarsi con garanzie meno solide di quanto creduto.
Verso nuovi equilibri
La sentenza del Tribunale di Napoli rappresenta un punto di svolta nel rapporto tra banche, notai e gestione del rischio nel credito fondiario. In un mercato sempre più orientato alla trasparenza, la precisione delle verifiche preliminari diventa un elemento di competitività.
La lezione è chiara: quando il notaio sbaglia, paga.
Le parole chiave
Uso civico
L’uso civico è un diritto reale collettivo che consente alla comunità di utilizzare terreni gravati da tali diritti per bisogni primari (legna, pascolo, semina, acqua). “Non affrancato” significa non liberato dal vincolo mediante apposita procedura pubblica. In questi casi, il proprietario può essere tenuto al pagamento di un canone enfiteutico al Comune o alla Regione. Finché il fondo non è affrancato, il terreno è di fatto assimilabile a una concessione.
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