L’applicazione della legge sulla cosiddetta “cartolarizzazione sociale” – un termine non proprio accattivante – è stata finora limitata ma non per questo meno significativa. Nei giorni scorsi Il Sole 24 Ore ha informato che 15 mutuatari insolventi, per i quali era in corso la procedura di pignoramento dell’immobile, sono riusciti a non perdere il proprio tetto ricorrendo al meccanismo introdotto in Italia dalla Legge 130/1999 (art. 7.1), potenziato dalla Legge di Bilancio 2020. In pratica, continuano a vivere nell’abitazione di sempre, con la ragionevole speranza di riacquistarne la piena proprietà nel futuro.
È quanto prevede la normativa che, in caso di debitori in particolare difficoltà sociale, consente loro di intervenire nell’ambito di una cartolarizzazione di crediti immobiliari distressed garantiti da un’ipoteca. Assistiti da un’associazione di promozione sociale, possono rivolgersi alla società che ha cartolarizzato il credito, divenuta eventualmente proprietaria dell’immobile pignorato attraverso la propria Reoco (Real Estate Owned Company) – una società veicolo specializzata, utilizzata nel contesto delle operazioni di cartolarizzazione di crediti deteriorati – per ottenere in locazione il loro vecchio immobile con un canone sostenibile. Quell’affitto corrisponde al pagamento dei ratei del mutuo ancora da versare (scontati rispetto al loro valore originario) e, se il programma è rispettato, al termine il locatario torna nel pieno possesso dell’appartamento.
A guadagnarci – spiega l’articolo – sono tutti. Il debitore insolvente non perde l’appartamento e mantiene la stabilità economica connessa al possesso di quel bene primario. Ma anche i titolari del credito possono ritenersi soddisfatti: se nella media nazionale il creditore recupera in sede di asta il 35% di quanto gli è dovuto, attraverso i 15 accordi con il debitore la SPV che ha cartolarizzato il credito ha realizzato in media il 52% del valore del credito. Il calcolo l’ha fatto Giovanni Pastore (fondatore dell’associazione Favor Debitoris), che assieme a un folto gruppo di altri organismi del terzo settore si è adoperato per utilizzare questa sorta – lo definisce lui stesso – di «ammortizzatore sociale a rendimento». In questo esperimento pilota, l’associazione e i suoi partner sono intervenuti nell’ambito di una normale cartolarizzazione – tecnicamente non era una “cartolarizzazione sociale” – andando alla ricerca di quei mutuatari insolventi che potevano ricadere comunque nelle condizioni previste dalla nuova normativa.
Nei casi di successo presi in considerazione sono state seguite due distinte modalità. In alcuni casi, le procedure di pignoramento sono state sospese, la scadenza e l’importo delle rate residue dei mutui sono state rinegoziate e quella sorta di affitto concordato rappresenta in effetti il pagamento del debito residuo. Alla fine di questo percorso virtuoso, l’ipoteca verrà estinta ed il debitore rientrerà nel pieno possesso del suo bene immobiliare. In alternativa, è stato seguito il percorso immaginato dalla legge: la Reoco ha rilevato in asta l’immobile e ha contrattato un affitto a canone sostenibile con l’ex proprietario. Il risultato non cambia. Anche in quest’ultimo caso, l’immobile tornerà nel pieno possesso del vecchio proprietario, pagati puntualmente i ratei/affitti concordati. «I primi risultati – sottolinea ancora Pastore – mostrano che il metodo della cartolarizzazione sociale funziona e tutto ciò ci spinge a proseguire in questo percorso».
La via virtuosa all’esdebitazione – altro termine astruso – si propone anche di circoscrivere il disagio sociale connesso alla vendita all’asta degli immobili. 380mila prime case – fa presente ancora Pastore, citando ricerche della Banca d’Italia – sono state messe all’incanto nel periodo 2014-2030, valevano complessivamente 60 mld, una cifra molto spesso corrispondente all’importo non pagato dei mutui, e sono state vendute complessivamente a 20 mld. Con il risultato che una parte significativa dei debiti è rimasta sulle spalle delle famiglie in difficoltà. «In altri paesi, invece, in seguito ad un’asta sulla prima casa, i rimanenti debiti vengono estinti».
Cartolarizzazioni, SPV, Reoco, ammortizzatori sociali: ma non dovrebbe essere la stessa banca che ha concesso il mutuo a proporre al debitore insolvente un percorso di rientro, eliminando all’origine tutta questa complessità? «È quello che avveniva prima del 2008. Poi, con la crisi della finanza mondiale, è arrivato un momento di rottura perché le banche sono state spinte a mettere a sofferenza i crediti non riscossi e che, a quel punto, non riuscivano più a gestire. A differenza di quello che è accaduto in altri paesi, in Italia non si è fatto ricorso a bad bank, investitori per definizione pazienti, per gestire quei crediti difficili».
Anche la politica, comunque, è interessata al proseguo dei primi esperimenti di “cartolarizzazione sociale”. «Quello che ci è stato raccontato – spiega Cristina Tajani (PD), membro della Commissione Finanze del Senato – è un prototipo, un esperimento che per forza di cose è stato condotto su piccoli numeri. Va nella direzione di salvaguardare la parte più debole, quella delle famiglie in difficoltà, con un meccanismo economico che non è soltanto filantropia. Sarebbe ora auspicabile un approfondimento da parte di coloro che hanno seguito quest’esperienza, penso tra l’altro all’Università Cattolica di Milano, per suggerire al legislatore accorgimenti o cambiamenti all’attuale legislazione che consentano di scalare il progetto, di riproporlo su una scala più vasta».
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