In Italia quasi tre abitazioni su quattro acquistate con un mutuo ad alto loan-to-value, cioè con finanziamenti che coprono oltre l’80% del valore, sono state pagate a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione stimata. È quanto emerge dall’Osservatorio di Qualis Credit Risk, che tra il 2023 e il 2025 ha monitorato l’andamento delle compravendite immobiliari finanziate con mutui ad alto loan-to-value (LTV), offrendo uno spaccato eloquente delle dinamiche che attraversano il mercato del credito e della casa.
Lo studio mette in luce come la differenza tra il valore di perizia e il prezzo effettivo di acquisto, parametro centrale per le banche nella concessione dei mutui, resti un indicatore chiave della tenuta del settore. Negli ultimi tre anni questa forbice si è lievemente ridotta, passando da un -8,5% a un -7,3% sul mercato complessivo, e da un -6,8% a un -5,7% per gli acquisti con mutui HLTV.
Ma la tendenza a spuntare sconti rimane evidente, soprattutto fuori dai grandi centri urbani: nel primo semestre 2025 lo scostamento medio è stato del -6,7% nelle aree non capoluogo, contro il -4,6% dei capoluoghi, con il Sud Italia a registrare le differenze più marcate.
Nelle città del Mezzogiorno si va da un -5,5% nei capoluoghi a un -7,8% nelle altre zone. In alcune realtà le distanze sono ancora più evidenti: Perugia guida la classifica dei capoluoghi con un -10,1%, seguita da Napoli e Cagliari a -9%, mentre all’estremo opposto si trova Trento con un divario minimo del -1,5%. Guardando invece al contesto regionale, la Valle d’Aosta e la Basilicata toccano rispettivamente -10,4% e -10,1%, mentre Trentino-Alto Adige e Veneto si fermano a -4,8%.
Un quadro che conferma come il potere contrattuale degli acquirenti resti forte, soprattutto lontano dalle aree più dinamiche. Non mancano però le eccezioni: nel 4% delle compravendite il prezzo di acquisto ha superato la valutazione, un fenomeno che si concentra soprattutto in Lombardia (oltre il 42% di questi casi) e nel Lazio (11%). Qui il dinamismo economico e sociale, alimentato da consistenti flussi migratori interni legati al lavoro e allo studio, mantiene il mercato più vivace e competitivo, fino a spingere i compratori a pagare sopra la perizia pur di aggiudicarsi un immobile.
