In Europa le emissioni di Commercial mortgage-backed securities (CMBS) hanno registrato un’accelerazione nel 2025, raggiungendo gli 8,7 miliardi di euro, quasi il 75% in più rispetto ai tre anni precedenti. La stima emerge da un report di Scope Ratings, che prevede anche per il prossimo futuro un simile slancio, «trainato dal crescente ruolo del credito privato nel finanziamento del settore immobiliare commerciale e dalla domanda sostenuta di cartolarizzazioni».
I CMBS sono titoli obbligazionari nei quali la garanzia di pagamento è rappresentata da un portafoglio di mutui ipotecari su immobili commerciali (CRE), anziché residenziali, come avviene nelle Mortgage Backed Securities. Guardando al futuro, le stime di Scope sono cautamente positive per i settori industriale, logistico e multifamiliare; neutre per il settore retail; e negative per il comparto uffici.
«Il settore immobiliare commerciale continuerà a stabilizzarsi nel 2026, poiché il miglioramento delle condizioni di finanziamento, unito a fondamentali solidi e a una maggiore liquidità, migliorerà l’accesso al capitale per i settori diversi da quello degli uffici, dove il rischio di rifinanziamento rimarrà elevato», ha affermato Benjamin Bouchet, direttore del team di finanza strutturata di Scope. «In effetti – ha aggiunto – il rischio di rifinanziamento per i prestiti cartolarizzati esistenti sembra limitato al solo settore uffici, dove prevediamo che un quarto di tutti i prestiti, in termini di numero, presenterà un rischio di rifinanziamento elevato o molto elevato».
I mutuatari dovranno quindi rivedere le proprie aspettative riguardo ad alcuni asset in difficoltà e iniettare capitale proprio per rifinanziare.
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