La qualità del credito torna a essere un terreno decisivo su cui si misura la solidità delle banche europee. Dopo la fase di riduzione dei crediti deteriorati e di rafforzamento patrimoniale, l’attenzione si sposta oggi sulla capacità del sistema bancario di prevenire il deterioramento e governare con maggiore precisione le fonti effettive di protezione del credito.
In questo quadro le garanzie immobiliari assumono rilevanza strategica: incidono sulla valutazione del rischio, sulla perdita attesa e sull’efficienza con cui il capitale bancario viene allocato all’economia reale. La recente attenzione della vigilanza europea alle coperture assicurative conferma la centralità del collateral: le banche devono disporre, lungo l’intera vita del finanziamento, di informazioni aggiornate, affidabili e verificabili sulla reale efficacia della protezione offerta.
Il tema è tanto più rilevante in una fase in cui rischi immobiliari, climatici, assicurativi e di mercato tendono a convergere. Conoscere il valore di un immobile al momento dell’erogazione è solo una parte del problema: occorre comprenderne nel tempo la capacità di preservare valore, restare liquido, essere correttamente assicurato e offrire protezione effettiva in scenari avversi.
La garanzia immobiliare entra così nella più ampia disciplina della qualità degli attivi, come variabile dinamica che partecipa alla formazione del rischio. Nei portafogli Stage 2, negli UTP, nelle esposizioni corporate garantite e nel commercial real estate, la differenza tra valore stimato e valore realizzabile può incidere in modo significativo su accantonamenti e recupero.
La liquidabilità dell’asset è dimensione centrale: vincoli tecnici, carenze documentali o insufficiente copertura assicurativa possono rendere la protezione creditizia meno robusta dei valori a sistema. La valutazione tecnica indipendente – appraisal, verifica urbanistica, stima del valore di realizzo in scenari avversi – diventa determinante: un’esperienza maturata in Protos nei processi di Asset Quality Review per Banca d’Italia nel 2014 e per la BCE nel 2019-2020.
Anche il tema assicurativo merita attenzione: scadenze non monitorate, esclusioni rilevanti o massimali insufficienti possono modificare il profilo di protezione dell’esposizione. La banca deve poter verificare non solo l’esistenza della copertura, ma la sua coerenza con il rischio effettivo. L’insurance risk advisory di Protos Consulting – verifica sistematica di coperture, esclusioni e massimali – è un servizio che le banche più attente integrano nella gestione ordinaria.
Emerge anche una questione di governance: la frammentazione delle informazioni – archivi incompleti, perizie non aggiornate, dati catastali non riconciliati – riduce la capacità della banca di misurare correttamente il rischio. La qualità del dato diventa componente della qualità del credito. È su questo fronte che Protos opera integrando attraverso la piattaforma proprietaria Protos+ un flusso informativo aggiornato e verificabile su caratteristiche, vincoli e rischi degli asset sottostanti.
Il governo del collateral richiede infine una prospettiva indipendente, capace di trasformare dati eterogenei in elementi utili alla decisione creditizia. È su questo piano che Protos opera da quarant’anni al fianco delle principali istituzioni finanziarie italiane ed europee, coinvolgendo CdA, risk management, funzioni credito, real estate, NPE e data governance.
In un contesto di crescente attenzione alla qualità degli attivi, presidiare le garanzie immobiliari è un fattore di solidità: previene perdite inattese, migliora l’allocazione del capitale e sostiene una crescita del credito più selettiva e consapevole.
Nel nuovo ciclo finanziario, il valore della garanzia coincide sempre più con la qualità del suo governo.
A cura di Franco Masera – Chairman & Partner di Protos
