Il mercato immobiliare italiano è sempre più debole, anche a causa della stretta creditizia

I dati del primo Osservatorio Immobiliare 2024 di Nomisma: le compravendite sono in calo, crescono gli affitti. Nel 2023 48.000 famiglie hanno rinunciato ad acquistare anche a causa dei mutui

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E’ un mercato immobiliare sempre più debole “a causa dell’incremento dei tassi di interesse, unito alla ritrovata selettività del credito bancario”. A fotografare la situazione è il primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che analizza la congiuntura del settore con un focus su tredici mercati immobiliari intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).

Dal report emerge un calo (-9,7%) delle compravendite nel 2023, dovuto alla domanda assistita da mutuo che ha subito una flessione (del -26%) mentre la restante quota di mercato è risultata in aumento del +4,8%. Cresce la domanda di affitto: +3 punti percentuali rispetto allo scorso anno. L’elevato costo del denaro ha fatto sì che le compravendite assistite da mutuo si siano ridotte (dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023). La domanda si è pertanto spostata verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuto di 3 punti percentuali. In altre parole, nel 2023 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.

Nel 2023 le compravendite hanno subito un calo prossimo al 10% con quasi 710.000 abitazioni totali che sono passate di mano sul mercato. Secondo Nomisma, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile solo domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%). Alla luce di tale quadro, per gli esperti Nomisma non basterà un atteggiamento più accomodante della BCE per favorire la risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda.

“L’incertezza sulle prospettive – chiarisce Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma – è un fattore di differimento delle scelte. Non deve stupire che nell’ultimo anno la domanda di acquisto si sia ridimensionata rispetto al 2022. Ad essere venuto meno non è l’interesse , quanto la disponibilità del settore bancario a supportare gli aspiranti mutuatari. Il ritorno a condizioni di maggior favore, in termini di propensione all’erogazione e di onerosità del credito, consentirebbe di scongiurare riflessi sui prezzi della flessione di domanda e transazioni. Dal secondo semestre 2024 è lecito attendersi un cambio di rotta”.

Sul fronte della locazione non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo). La media sintetizza una certa variabilità tra i mercati monitorati: dal calo di Messina (-1,3%), ai picchi di Bergamo (+5,1%) e Perugia (+5,2%). Gli operatori immobiliari prevedono, per il 2024, una ulteriore diminuzione delle quantità scambiate sul mercato o gli stessi livelli dello scorso anno.