Mercato immobiliare: nel 2023 in calo le compravendite e le richieste di mutui

I dati del Rapporto immobiliare 2024 dell'Agenzia delle Entate in collaborazione con l'Abi. Comprare casa rappresenta ad oggi la principale forma di indebitamento per le famiglie italiane

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In Italia si comprano meno case (-9,7%) e per farlo si ricorre sempre meno ad un finanziamento. Aumentano, anche se di poco (+0,3%) gli affitti. A scattare l’istantanea del mercato immobiliare italiano, ponendo il focus in particolare sul settore residenziale è come ogni anno l’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi nel proprio Rapporto immobiliare 2024, che si riferisce all’anno 2023.

Le compravendite

Lo studio contiene i dati relativi all’andamento delle compravendite e fa riferimento al ricorso a mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni. Nell’anno 2023 sono state oltre 709mila le abitazioni oggetto di compravendita nel nostro Paese. Meno rispetto al 2022 (-9,7%). La tendenza si sta invertendo rispetto alla crescita registrata dal 2014 al 2020 e poi frenata dalla pandemia. Si sono acquistati meno immobili sopratutto nelle regioni del Centro (-13,1%) e del Nord Est (-11,7%). Nei comuni capoluogo il calo (-10,7%) si avverte di più, rispetto ai comuni non capoluogo (-9,2%). Le dimensioni delle abitazioni vendute sono inferiori rispetto al 2022: in media le case prescelte nel 2023 hanno una superficie media per unità abitativa di 106,1 metri quadri.

Il fatturato per gli acquisiti di abitazioni nel complesso ammonta a circa 111 miliardi di euro (12 miliardi di euro in meno rispetto al 2022): la maggior parte riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, segue il Centro e solo il 19% riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole. Il volume di compravendite del diritto di nuda proprietà è in lieve aumento (+1,7% rispetto al 2022) e si concentrano per un terzo a Nord Ovest. Per quanto riguarda le pertinenze, sono stati venduti circa 143 mila depositi (-7%). In calo anche gli scambi di box e posti auto.

I mutui ipotecari

Cala anche il ricorso a finanziamenti per procedere con l’acquisto di un nuovo immobile: sono stati circa 270 mila gli acquisti di abitazioni assistiti nel 2023 da mutuo ipotecario (-26%). A partire dal 2021 il rialzo dei tassi di interesse ha determinato una discesa delle richieste di mutuo. Solo il 40% delle abitazioni acquistate da persone fisiche è stato finanziato con un mutuo, in calo di quasi 9 punti percentuali rispetto al 2022, segnando la flessione più marcata dal 2011.

Il capitale totale finanziato per l’acquisto di abitazioni è stato di circa 35 miliardi di euro, una diminuzione del 30% rispetto al 2022. Il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di poco superiore a 130.000 euro, con una riduzione di 8.000 euro rispetto al 2022. Il Centro ha avuto il valore più alto con circa 140.000 euro in media, mentre le Isole hanno avuto un valore medio di circa 115.000 euro. La maggior parte del capitale è stata erogata nel Nord, oltre il 57%. Il tasso medio iniziale dei mutui erogati per l’acquisto di abitazioni è aumentato di 1,79 punti percentuali rispetto al 2022, raggiungendo il 4,29%. Il Sud ha registrato i tassi medi più elevati, 4,65%, seguito dal Centro con 4,39%, mentre il Nord Est ha avuto i tassi più bassi, 4,08%. L’incremento più consistente nei tassi si è verificato a Sud, con un aumento di 1,90 punti nell’ultimo anno.

Le locazioni

Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni (+0,3% in più rispetto allo scorso anno). Tali contratti hanno interessato circa 2 milioni di immobili. Se si guarda agli immobili affittati per intero, sono stati circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, in calo dell’1,1% rispetto al dato del 2022. Quasi 330.000 risultano gli immobili locati per uso non abitativo (+2,1%).

Comprare casa è fonte di debiti

Nel report si evidenzia come l’investimento residenziale rappresenti ad oggi la principale forma di indebitamento per le famiglie italiane. Perciò l’Abi, in collaborazione con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali e basandosi sui dati dell’Agenzia delle Entrate (AdE), produce stime sulle condizioni di accessibilità all’acquisto della casa. A tal fine ha elaborato un indicatore di accessibilità (affordability index) per il complesso delle famiglie italiane. Nel corso del 2023 è continuato il processo di ripresa sia prezzo delle case sia del reddito disponibile delle famiglie. Lo studio prevede che nel primo trimestre del 2024 il reddito annuale dovrebbe continuare a crescere. A fine 2023 l’indice di accessibilità risultava pari all’11,6%, di quasi 2 punti percentuali in meno rispetto ai livelli dell’anno precedente. Nonostante tale riduzione le condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione continuano a rimanere favorevoli nel confronto storico.