In un mercato delle cartolarizzazioni in ripresa, sta assumendo dimensioni rilevanti il fenomeno della trasformazione di società commerciali ordinarie in SPV di cartolarizzazione immobiliare. Potrebbe apparire soltanto una modalità tecnica nell’ambito di una securitization, ma rappresenta in realtà una promettente opportunità dove il mondo delle cartolarizzazioni incontra il mercato immobiliare. E può offrire, appunto, nuova linfa alle operazioni di securitization che, nel primo semestre del 2025, hanno raccolto in Europa – attesta un report dell’Afme, l’associazione degli operatori continentali – €135 miliardi, in linea con i €245 miliardi raccolti in tutto il 2024.
Ecco di che si tratta. Presupposto di questo tipo di operazione è che, fin dalla sua costituzione, la società non abbia condotto altra attività all’infuori dell’acquisto dell’immobile da cartolarizzare con annesso finanziamento soci (con esclusione, in particolare, di qualsiasi attività commerciale all’interno dei locali) e che, quindi, si trovi in una condizione, quanto meno nella sostanza, non dissimile da quella di una società di cartolarizzazione immobiliare nel contesto di una c.d. fase ponte. Seguendo questa impostazione, verrebbe da pensare, peraltro, che, anche a voler tralasciare la corrispondenza dell’oggetto sociale al momento dell’acquisto e la mancata registrazione nell’elenco delle SPV nei tempi prescritti dalla normativa regolamentare di Bankitalia, de minimis ci si aspetterebbe che lo iato tra acquisto e trasformazione ricada in un intervallo temporale coerente con quello di una fase ponte. Quanto alla sua ratio, l’operazione sembra rispondere a un principio di economicità secondo cui, nel momento in cui si dovesse, in queste circostanze, valutare l’opportunità di realizzare una cartolarizzazione immobiliare, l’ulteriore trasferimento della titolarità del bene immobile a una società già costituita quale SPV di cartolarizzazione immobiliare, ai sensi dell’art. 7.2 della L. 130/99, comporterebbe una fiscalità (in primis sotto forma d’imposta di registro) aggiuntiva e, se si vuole, pleonastica da un punto di vista della sostanza economica, in quanto in ipotesi già assolta al momento dell’originario acquisto.
A questo punto la questione si sovrappone, quanto meno parzialmente, con l’acceso dibattito in corso in merito alla disciplina fiscale da applicare agli acquisti e alle dismissioni di attivi immobiliari da parte delle società ex art. 7.2, che, come noto, al momento soggiacciono alle ordinarie regole impositive ai fini dell’IVA e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Senza poterci, in questa sede, addentrare nei dettagli di questo dibattito, basti, ad esempio, segnalare la proposta presentata da Assoimmobiliare nell’edizione dei suoi “Quaderni” del maggio di quest’anno, di estendere alle società di cartolarizzazione immobiliare che abbiano conferito a una SGR autorizzata i compiti di gestione e amministrazione del patrimonio immobiliare cartolarizzato ai sensi dell’art. 7.1, co. 8, della L. 130/99, le agevolazioni già riconosciute a favore degli OICR immobiliari in tema di applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura ridotta della metà per i trasferimenti di beni immobili strumentali.
La logica di questa proposta è quella di uniformare il trattamento fiscale applicabile alle operazioni immobiliari realizzate dalle SGR per conto dei loro investitori, a prescindere dalle strutture d’investimento (fondo/Sicav vs. cartolarizzazione immobiliare) di volta in volta impiegate. L’iniziativa si segnala anche sotto un diverso profilo, vale a dire per essere espressione di una raggiunta maturità culturale dei gestori di fondi immobiliari italiani che, dopo aver per lungo tempo osteggiato la cartolarizzazione immobiliare come una forma di “concorrenza sleale”, hanno finalmente compreso che essa rappresenta uno strumento ulteriore a loro disposizione. Passaggio, questo, che potrebbe segnare il momento tanto atteso d’istituzionalizzazione del mercato delle cartolarizzazioni immobiliari, a più di un lustro dalla loro introduzione nell’ordinamento giuridico.
Di più ampio respiro appare poi l’ulteriore proposta di legge presentata qualche mese fa che, considerando la cartolarizzazione immobiliare, se tranchata, un valido strumento di finanza immobiliare alternativo al finanziamento ipotecario bancario tradizionale, prevedeva che, al ricorrere di certe condizioni, sia il trasferimento dell’immobile alla società veicolo a costituzione del collateral del finanziamento delle note senior e mezzanine, sia la sua successiva retrocessione al prenditore originario (vale a dire al gruppo titolare della tranche junior), una volta rimborsate le predette note, beneficiassero di una tassazione agevolata in misura fissa.
In tema d’innovazioni nel settore delle cartolarizzazioni immobiliari, di grande interesse appare la recente tendenza a impiegare veicoli di cartolarizzazione immobiliare ex art. 7.2 della L. 130/99 come vere e proprie “reoco”, vale a dire società immobiliari che sostengono mediante partecipazione all’asta il processo di recupero dei crediti oggetto di separata cartolarizzazione per così dire ordinaria. Fino a qui nulla di che, si potrebbe dire. L’aspetto che assume rilievo nell’ambito di alcune recenti operazioni riguarda la circostanza che i titoli emessi dalla SPV di cartolarizzazione immobiliare vengono sottoscritti dalla stessa SPV di cartolarizzazione di crediti, nel tentativo di ricreare, per quanto possibile, il paradigma del rapporto tra SPV di cartolarizzazione ordinaria e “società veicolo di appoggio” ex art. 7.1 della L. 130/99. Non a caso, la necessità d’impiegare questa nuova configurazione nasce, di solito, dall’esigenza di supplire all’impossibilità di fare ricorso a una società veicolo di appoggio, essendo i crediti cartolarizzati stati acquistati dal veicolo sul mercato secondario e non già sul primario.
Sempre nel solco delle novità, a cavallo tra cartolarizzazione e aspetti immobiliari, si segnala infine la possibilità – attualmente allo studio di alcuni operatori – che, nel contesto di una “scissione per scorporo” ai sensi dell’art. 2506.10 c.c. di recente introduzione, una società veicolo di appoggio titolare di un immobile in ipotesi non trasferibile proceda al conferimento di quest’ultimo a favore di una società ordinaria quale beneficiaria, ricevendo, in contropartita, le relative quote, che potranno quindi essere successivamente cedute sul mercato. La soluzione in questione appare rispondere a legittime istanze del mercato di approntare, per i casi in cui si pongano problemi di trasferibilità dell’immobile, uno schema che ne permetta comunque la dismissione degli asset immobiliari della reoco in tempi compatibili con quelli di chiusura dell’operazione di cartolarizzazione, in coerenza con l’oggetto sociale tipico e vincolato di questo tipo di veicolo societario.
A conclusione di questo breve excursus, constatiamo con soddisfazione come, per la sua flessibilità, lo strumento della cartolarizzazione continui a dimostrarsi al passo con i tempi e le istanze di finanziamento da parte delle PMI, soprattutto in un momento congiunturale come quello attuale in cui la contrazione del mercato del credito istituzionale pone la necessità d’individuare canali alternativi di finanziamento per le PMI che siano rodati e sicuri, anche in un’ottica di compliance.
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