Il mercato dei fondi immobiliari ha chiuso il 2025 con risultati in crescita sia a livello globale sia in Europa. Secondo il 48esimo Rapporto «I Fondi immobiliari in Italia e all’estero», realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, il patrimonio mondiale dei fondi quotati, non quotati e Real Estate Investment Trust (REIT) ha raggiunto 5.110 miliardi di euro, in aumento del 6,2% rispetto all’anno precedente.
In Europa il patrimonio complessivo è salito a 1.730 miliardi di euro (+4,9%), confermando una fase espansiva che ha coinvolto i principali mercati continentali. L’Italia ha registrato una delle performance più robuste. In particolare, il fatturato del settore ha raggiunto 162,7 miliardi di euro, in crescita del 7,1%, con una previsione di un ulteriore incremento a 176,8 miliardi nel 2026.
Sul mercato domestico, il valore del patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 700 fondi operativi è arrivato a 144,5 miliardi di euro al 31 dicembre 2025, in aumento del 4% su base annua. Nello stesso periodo il Net Asset Value (Nav) ha toccato quota 125,7 miliardi, segnando una crescita del 3,5%. Per il 2026 le stime indicano un ulteriore rafforzamento del comparto, con un incremento atteso del patrimonio del 5,5% e una base di fondi destinata a salire fino a circa 720 veicoli.
Sul fronte finanziario, l’indebitamento si è mantenuto stabile a 62 miliardi di euro, pari al 43% del patrimonio gestito, mentre la redditività media, misurata dal Roe, si è attestata all’1,7%, in lieve flessione rispetto all’anno precedente.
Secondo il Rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Italia, pubblicato nell’aprile 2026, il comparto continua a presentare elementi di solidità. La struttura prevalentemente chiusa dei fondi limita infatti l’esposizione ai rischi di liquidità e contribuisce a mantenere contenuti i rischi finanziari.
Aprendo il convegno di presentazione del Rapporto, Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha sottolineato che «l’industria immobiliare italiana ha dimostrato una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza, tensioni geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali». Breglia ha inoltre evidenziato il crescente peso degli investitori istituzionali, che rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi, e il rafforzamento dei segmenti residenziale e ricettivo.
L’evoluzione del mercato si riflette nella progressiva diversificazione dei portafogli. Come ha evidenziato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, il settore sta evolvendo verso una maggiore articolazione degli investimenti: il comparto residenziale ha raggiunto il 9,7% del totale e quello ricettivo il 7%, mentre gli uffici restano predominanti con il 56,5% del portafoglio. «Osserviamo una crescente attenzione verso asset di qualità superiore e strategie di valorizzazione, soprattutto nei centri urbani più attrattivi», ha sottolineato Zirnstein.
Secondo la Banca d’Italia, nel 2025 i fondi immobiliari italiani hanno realizzato acquisti per 3,1 miliardi di euro e dismissioni per 2,2 miliardi di euro. Le acquisizioni hanno mostrato un interesse crescente verso retail e uffici, mentre le vendite hanno riguardato principalmente quest’ultima asset class, che ha rappresentato circa il 64% degli scambi complessivi.
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