Una diminuzione permanente della popolazione italiana del 10% potrebbe portare con sé un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 7 per cento. La stima è contenuta in uno studio della Banca d’Italia che analizza le relazioni tra il mercato delle abitazioni residenziali e le variabili demografiche. L’Italia – ricorda lo studio – è tra i Paesi europei con il più rapido processo di invecchiamento della popolazione e con un «saldo naturale stabilmente negativo».
Lo spopolamento atteso nei prossimi decenni non sarà però uniforme sul territorio: «Le proiezioni demografiche indicano un declino pronunciato nel Mezzogiorno, mentre i comuni urbani del Centro-Nord continueranno ad attrarre residenti attraverso la migrazione interna e internazionale». Queste dinamiche geograficamente eterogenee «possono generare pressioni molto diverse sui mercati immobiliari locali».
Analizzando l’andamento dei prezzi delle abitazioni a livello comunale nel periodo 2010-2025 in relazione alle variabili demografiche, lo studio – i cui autori sono Luca Casolaro, Claudio Luccioletti e Andrea Neri – ha verificato che la dinamica della popolazione è fortemente associata a quella dei prezzi delle abitazioni, con un’elasticità di lungo periodo dei prezzi rispetto alla popolazione pari a circa 0,7. «L’elasticità varia considerevolmente a livello territoriale. L’associazione fra demografia e prezzi è più forte nei comuni non interni e nei contesti urbani del Centro-Nord, e più debole nelle aree interne».
Proiettando nel futuro quanto emerge dalle basi statistiche, il report stima che l’aggiustamento dei prezzi ai trend demografici sarà graduale. Più contenuto nel breve periodo, diventerà «rilevante nel tempo, coerentemente con l’elevata inerzia del mercato immobiliare».
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