La gestione immobiliare dei crediti deteriorati: da NPE ad asset di valore

La rubrica "Gestione degli UTP tra arte e scienza" di Emanuele Colombo

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Il sistema creditizio italiano si è sviluppato mantenendo una forte connessione con il mercato immobiliare. Il collateral mattone è da sempre una delle garanzie principe della finanza a medio lungo termine, non solo per il segmento retail e dunque per le famiglie, ma anche e soprattutto per le imprese, che hanno potuto crescere portando a garanzia il proprio patrimonio immobiliare e cercando di aumentarlo, così da disporre di nuovi asset da ipotecare.

La rilevanza del finanziamento immobiliare nella gestione dei crediti deteriorati è confermata dai riscontri sui prestiti già classificati a sofferenza (come evidenzia la Banca d’Italia nello studio: Banche e istituzioni finanziarie: condizioni e rischiosità del credito per settori e territori”, settembre 2023), con circa un terzo dello stock garantito e concesso a società di scopo immobiliare o imprese di costruzioni.

Nel crescente trend di specializzazione degli operatori appare quindi evidente la necessità di presidiare con competenze di asset management la gestione dei crediti deteriorati con sottostante immobiliare. In questo contesto attraggono crescente interesse da parte degli investitori anche le situazioni meno plain vanilla, dove occorre:

  • (ri)avviare o completare iter urbanistici complessi;
  • valutare un cambio di destinazione d’uso e comparare scenari di sviluppo diversi;
  • finanziare la costruzione e la commercializzazione di iniziative anche a ridotto stato d’avanzamento

In sintesi, si riscontra maggior attrattività anche per gli sviluppi, in discontinuità quindi alle casistiche, almeno apparentemente più semplici, di commercializzazione di unità frazionate residenziali e commerciali sostanzialmente pronte per la vendita.

Aumenta di conseguenza l’importanza per i servicer di formare i restructuring manager, che hanno competenze creditizie, su tematiche valutative immobiliari e di affiancare loro asset manager specializzati sulle diverse destinazioni d’uso per comprendere a pieno punti di forza, debolezze e opportunità del sottostante.

Anche in fase di underwriting si sta gradualmente spostando l’approccio valutativo parametrico, tanti metri quadri tante capex forfettariamente, a uno maggiormente analitico con stime più accurate dei costi diversi da quelli “strettamente” di costruzione. Ne costituiscono esempio la progettazione, lo studio urbanistico, anche finalizzato al possibile superamento di vincoli, la valutazione delle performance degli impianti attuali per valutarne l’opportunità di sostituzione o ancora i costi di bonifica e tutti quelli afferenti alla sfera ambientale.

Proprio nei contesti nei quali l’orizzonte di commercializzazione dell’iniziativa appare più lontano la possibile soluzione al mismatch tra domanda e offerta è rappresentata dai fondi ad apporto multi-comparto. Questi veicoli d’investimento consentono infatti:

  • alle banche originatrici del credito problematico l’immediata derecognition del credito;
  • allo sponsor dell’iniziativa di “pagare” un prezzo differito in base all’effettiva performance del pool di investimenti, quale progressiva valorizzazione della quota assegnata in concambio all’apporto;
  • all’investitore del comparto “nuova finanza” utilizzabile per il completamento delle opere un ritorno antergato nella waterfall dei pagamenti al “vecchio” credito apportato dagli originator

L’appeal per questo tipo di soluzione potrebbe essere destinato a crescere considerando l’attuale costo del denaro e dunque la possibilità di contenere gli oneri del finanziamento delle capex soltanto antergando gli stessi all’originale privilegio di primo grado che è solitamente almeno in parte out of the money con una vendita dell’asset as is, ove possibile nel breve periodo.

In conclusione, risulta però fondamentale ripensare le strategie d’investimento e gestionali su questa categoria di crediti valutando da subito la miglior opzione di disinvestimento dell’asset. Proprio attraverso un maggior grado di approfondimento e di sofisticazione del business plan è possibile comprendere se l’underlying è già posizionato al suo highest and best use o necessità di interventi anche molto incisivi di riconversione, dove i costi di switch, da un riposizionamento all’altro, una volta avviate le attività possono ridurre in modo molto rilevante il recupero del credito originario.