I super ricchi, quanti possiedono un patrimonio di oltre $30 milioni (UHNWI, Ultra-High-Net-Worth Individual), e i family office hanno consolidato nel 2025 un ruolo ormai strutturale nel commercial real estate italiano. Secondo l’Italy Private Wealth – Capital Markets Report di JLL – società internazionale attiva nei servizi professionali per il settore immobiliare – i capitali riconducibili al segmento private hanno raggiunto circa 2,1 miliardi di euro, più del doppio rispetto al 2024, incidendo per il 17% sui volumi complessivi del settore. Il primo trimestre del 2026 ha confermato la traiettoria, con oltre 400 milioni investiti e una quota pari al 12%.
La dinamica osservata negli ultimi anni ha evidenziato un cambiamento nella funzione dell’immobiliare commerciale all’interno dei grandi patrimoni. Accanto alla ricerca di rendimento e diversificazione, gli asset real estate sono stati progressivamente utilizzati anche come strumenti di pianificazione patrimoniale e trasferimento generazionale della ricchezza. Dal 2023, inoltre, il numero delle operazioni in acquisto ha superato quello delle vendite, segnando il passaggio degli investitori privati da venditori netti a compratori netti.
Nel 2025 circa una transazione immobiliare su quattro in Italia ha coinvolto investitori private, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e sostanzialmente confermata anche nei primi mesi del 2026. Il fenomeno ha interessato sia il mercato in ingresso sia quello in uscita, con un progressivo rafforzamento della presenza di capitale privato nelle fasi più rilevanti del ciclo immobiliare.
La crescita del segmento è stata sostenuta da una combinazione di fattori, tra cui incentivi fiscali per nuovi residenti, disponibilità di asset prime e caratteristiche del mercato italiano in termini di attrattività lifestyle e qualità della vita. Sul piano geografico, la componente domestica è rimasta prevalente con il 63% dei capitali, mentre il 37% è risultato di origine internazionale, confermando una base investitori ampia e diversificata.
La distribuzione degli investimenti ha mostrato una concentrazione significativa su uffici e retail, che tra il secondo trimestre del 2025 e il primo del 2026 hanno assorbito circa l’80% dei volumi del segmento private. In termini di incidenza sul mercato complessivo, il private wealth ha rappresentato il 28% degli investimenti negli uffici e il 16% nel retail. Particolare rilievo ha assunto il peso dei capitali privati nel central business district di Milano, dove hanno inciso per circa l’80% nel CBD Duomo e per il 60% nel CBD Porta Nuova.
Un ulteriore elemento di evoluzione è stato rappresentato dall’aumento della dimensione media delle operazioni. Nel 2025 le transazioni superiori ai 50 milioni di euro hanno pesato per circa il 20% dei volumi complessivi del segmento, quota salita oltre il 30% nel primo trimestre del 2026. Nello stesso periodo, il ticket medio è cresciuto da circa 20 milioni nel 2019 a 34 milioni nel primo trimestre del 2026, segnalando una maggiore capacità del capitale privato di partecipare a operazioni rilevanti.
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